Les loyers impayés, bête noire des propriétaires

Acquérir la propriété est souvent considéré comme l’aboutissement d’un projet, et même parfois d’une vie : il s’agit d’un investissement dont on peut tirer de nombreux fruits et qui inspire la sécurité.

Pourtant, être propriétaire et louer son bien n’a pas toujours que des avantages et l’expérience peut, dans certains cas, tourner aux cauchemars.

En effet, les propriétaires ne sont pas à l’abri d’impayés de loyers lorsque les locataires n’ont plus les moyens d’honorer leurs dettes. Ils se trouvent alors dans des situations complexes et urgentes dont la réponse n’est autre que des procédures juridiques lourdes et coûteuses qu’il convient d’avoir à sa connaissance.

Mais, chers propriétaires êtes-vous informés des recours possibles pour faire cesser une situation d’impayés de loyers ?

1. L’essentiel, principes juridiques

Avant son entrée dans les lieux, le locataire est dans l’obligation de signer un bail.

Ce bail d’habitation est un contrat qui va fixer les obligations juridiques auxquelles les cocontractants, le locataire et le bailleur vont devoir se soumettre.

Ainsi, plusieurs obligations existent pour les cocontractants :

• D’une part, le bailleur doit notamment permettre la jouissance du logement loué par le locataire, logement qui doit par ailleurs être décent, et ne présenté aucun risque pour la sécurité et la santé.
• Le contrat de bail entraîne d’autre part, pour le locataire l’obligation de payer le loyer et les différentes charges incombant à la location du bien.

Avant de procéder à l’expulsion d’un locataire qui contreviendrait à son obligation de payer le loyer, le propriétaire doit procéder à différentes formalités. En effet, l’expulsion du locataire ne se fera qu’en dernier recours, et celle-ci reste très encadrée.

2. Les recours préalables du propriétaire pour défaut de paiement du loyer

Dès la constatation du défaut de paiement du loyer par le locataire, le propriétaire doit immédiatement lui faire parvenir une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception.

Sans réponse de sa part, le bailleur doit alors lui envoyer un commandement de payer par voie d’huissier. Il adressera le même acte à la personne qui s’est portée caution pour le locataire lors de la signature du bail.

Le propriétaire peut également se renseigner auprès de plusieurs organismes : notamment auprès d’Action logement pour savoir si le locataire a souscrit la garantie Visale, ou auprès de l’assureur de ce dernier, lequel aurait pu souscrire à une assurance garantissant les impayés de loyer.

A partir de ce délai, le locataire dispose de deux mois pour régler ses arriérés de loyer.

Il peut également entamer des négociations avec son bailleur pour échelonner ses paiements en saisissant le Tribunal d’Instance (TI) de son domicile.  

/!\ Afin d’éviter ce genre de désagréments, nous vous conseillons de souscrire en tant que propriétaire une assurance « loyers impayés », à l’entrée dans les lieux du locataire. Il vous suffira alors, si vous rencontrez des problèmes avec le locataire concernant le paiement du loyer, de déclarer l’incident auprès de l’assureur, lequel prendra en charge (dans le cadre des clauses contractuelles) les frais de loyer.

3. Le recours judiciaire : la résolution du bail et l’expulsion du locataire

La résolution du bail

• Le contrat de bail contient une clause résolutoire (majorité des baux d’habitation)

Cette clause vient indiquer que le bail d’habitation sera automatiquement résilié dès lors que le locataire ne paie pas son loyer et les éventuelles charges incombant à la location.

Si à l’issu des deux mois de délai, le locataire n’a ni sollicité de délai de paiement, ni réglé en totalité les sommes dues, le propriétaire doit alors l’assigner par huissier de justice devant le Tribunal d’Instance de la commune où est situé le logement qui pourra prononcer la résiliation du bail et son expulsion.

Toutefois, il arrive que le juge civil accorde des délais de paiement au locataire, lorsqu’après une enquête financière et sociale menée par les services sociaux, il est démontré que le loueur peut progressivement être en capacité de régler sa dette locative.

Ainsi, durant ce délai pouvant aller d’un mois jusqu’à un an, la procédure de résiliation du bail et d’expulsion est suspendue, et si le locataire paie sa dette, il est autorisé à rester dans le logement.  

A contrario, s’il estime que le locataire ne pourra régler ses créances, le juge d’instance constate la résolution du bail et ordonne son expulsion.

• Le contrat de bail ne contient pas une clause résolutoire

Le propriétaire n’est alors ici pas tenu d’adresser un commandement de payer par voie d’huissier et peut directement assigner le locataire devant le Tribunal d’Instance.

Le juge civil va alors apprécier souverainement si la faute du locataire (qui n’a pas respecté ses obligations locatives) est suffisamment grave pour justifier d’une résiliation de bail et donc d’une expulsion.

Comme précédemment et sur la base d’enquêtes sociales, il peut alors décider d’allonger le délai permettant au locataire de régler ses dettes ou a contrario la résiliation du bail.

Dans le cas où le juge prononcerait la résiliation du bail et l’expulsion du propriétaire, le propriétaire doit envoyer à son locataire par voie d’huissier un commandement de quitter les lieux devant être exécuté dans les deux mois suivant la réception de l’acte.

L’expulsion du locataire après décision de justice  

La procédure d’expulsion constitue une situation extrêmement complexe et délicate, et a souvent lieu après de longs combats judiciaires : elle intervient après la mise en balance de plusieurs intérêts contradictoires.

C’est pourquoi celle-ci est très encadrée et ne peut être exercée que par un huissier après ordonnance du juge d’instance.

/!\ Le bailleur ne peut pas se faire justice lui-même et procédé par ses propres moyens à l’expulsion de ses locataires auquel cas il encourt une peine de 3 ans de prison et une amende de 30 000 euros d’amende.

En tout état de cause, toute expulsion est interdite durant la trêve hivernale allant du 1 er novembre au 31 mars sauf si est expulsé :

1. Le locataire qui suite à une décision de justice d’expulsion a fait l’objet d’un relogement
2. Le locataire d’un logement dans un immeuble qui a fait l’objet d’un arrêté de péril  

Cela n’empêche pourtant pas le propriétaire d’entamer une procédure judiciaire, mais dans le cas où l’expulsion sera prononcée par le juge, celle-ci ne sera effective qu’à la fin de ladite trêve hivernale.