Comment contester aujourd’hui un permis de construire ?

Au cours des dernières années, le contentieux de l’urbanisme a souvent été réformé. 

En effet, tout commence en 2013, lorsque la ministre en charge du logement, Cécile Duflot commande au conseiller d’état Daniel Labetoulle de dresser un rapport sur la situation du droit de l’urbanisme et de son contentieux. 

Plus précisément, la lettre de mission porte deux objectifs :

• Accélérer le temps du procès en matière d’urbanisme 
• Lutter davantage contre les recours abusifs des personnes qui monnaient leur désistement de l’instance 

Ainsi, deux grandes réformes ont été opérées par l’ordonnance du 1er juillet 2013, puis par une nouvelle du 1er octobre de la même année.

Successivement, le pouvoir réglementaire est venu restreindre l’intérêt à agir des requérants, renouveler l’office du juge ou encore supprimer l’appel pour certains recours en matière d’urbanisme. 

Toutefois, passé ces grandes réformes, la situation n’a (presque) pas évolué et le contentieux de l’urbanisme est toujours considéré comme un frein à la construction de logement. 

Pour preuve, le Premier ministre dans son discours de politique générale du 4 juillet 2017 est venu fixer le cap de sa politique sur le logement et a annoncé que « pour construire de nouveaux logements une loi à l’automne simplifiera les procédures, en particulier dans les bassins d’emplois les plus dynamiques ». 

A cet instant, le chef du gouvernement a réaffirmé la nécessité de réformer le contentieux de l’urbanisme. 

Dès lors, sur la base du rapport de Christine Maugué « Proposition pour un contentieux de l’urbanisme plus rapide et plus efficace », les pouvoirs publics ont tenté de réformer à nouveau le contentieux de l’urbanisme à travers le décret du 17 juillet 2018 et la loi ELAN du 23 novembre 2018. 

Que retenir de ces nouvelles réformes ? A quoi ressemble le contentieux de l’urbanisme aujourd’hui ? 

Le Cabinet Mimram Valensi Sion vous informe sur le sujet.  

La suppression de l’appel pour certains recours en matière d’urbanisme 

Issu du décret du 1er octobre 2013 et inspiré par le rapport « Construction et droit au recours : pour un meilleur équilibre » de Daniel Labetoulle, l’article R811-1-1 supprime la voie de l’appel pour les recours contre les permis de construire ou de démolir. 

Toutefois, l’article précise que cela ne concerne que les permis de construire pour un usage principal d’habitation ou d’aménager un lotissement. 

Le but affiché de la réforme est ici de réserver la suppression d’un double degré de juridiction à des zones tendues en matière de logement. 

/!\ Toutefois, il s’agit pour l’heure d’une disposition expérimentale puisque l’article prévoit que cette disposition s’applique jusqu’au 28 décembre 2022. 

La restriction de l’intérêt à agir des associations 

L’article L600-1-1 du Code de l’urbanisme introduit par la loi ENL du 13 juillet 2006 dispose que « une association n’est recevable à agir contre une décision relative à l’occupation ou l’utilisation des sols que si le dépôt des statuts de l’association en préfecture est intervenu antérieurement à l’affichage en mairie de la demande du pétitionnaire ».

Dès lors, afin de lutter contre les associations de circonstance ou fictives, leur moyen d’ester en justice a largement été réduit puisque :

• L’article R600-4 du Code de l’urbanisme prévoit que celles-ci lorsqu’elles forment un recours contre un permis de construire, elles doivent produire leurs statuts ainsi que le récépissé de leur création

• La loi ELAN 2018 et notamment l’article L600-1-1 a également ajouté que l’association qui forme le recours doit exister depuis au moins un an avant l’affichage en mairie de la demande du pétitionnaire.

Le juge va en réalité vérifier que l’objet social de l’association a bien un lien avec l’acte contesté. 

La restriction de l’intérêt à agir des particuliers 

Concernant les particuliers, l’article L600-1-2 du Code de l’urbanisme précise que « Une personne autre que l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager que si la construction, l’aménagement ou les travaux sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire mentionné à du code de la construction et de l’habitation. »

Ainsi, les différentes réformes n’ont pas hésité à resserrer l’intérêt à agir des particuliers qui formeraient des recours contre des permis de construire. 

En effet, ces derniers doivent démontrer qu’ils sont particulièrement gênés dans l’utilisation, l’occupation ou la jouissance de leur bien qui de surplus doivent prouver qu’ils détiennent ledit bien de manière régulière. 

Pour le voisin proche ou « immédiat », la jurisprudence se montre également sévère puisque même le voisin le plus proche d’une construction qui le gênerait devrait apporter la preuve qu’il est particulièrement gêné par tel ou tel projet (CE, 2016, Bartolomei) 

L’article L600-1-3 précise que l’intérêt à agir du requérant est apprécié à la date d’affichage en mairie de la demande du pétitionnaire. 

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