Droit de propriété et empiétement

Les relations de voisinage n’ont (presque) jamais l’apparence d’un long fleuve tranquille…

Voilà, qu’après que vos voisins vous imposent les nuisances sonores de leurs longues soirées, ces derniers se permettent d’étendre la surface de leur garage ou de leur jardin en empiétant sur votre terrain.

Cela en est trop, vous vous lancez de grandes discussions pour mettre un terme à l’atteinte à votre droit de propriété, mais rien n’y fait.  

Des voies de recours sont ouvertes et vous pouvez par le biais de la justice mettre fin à de telles situations.

Mais chers propriétaires, êtes-vous informés de la réglementation en vigueur ?  

Le droit de propriété : un droit fondamental

Le droit de propriété est un droit fondamental reconnu et protégé à tous les niveaux de la pyramide des normes.

En effet, la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen (DDHC) du 26 août 1789 proclame en son article 17 que « la propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment et sous la condition d’une juste et préalable indemnité ».

Dans l’ordre interne, l’article 544 du Code civil dispose que « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

Droit tellement absolu que l’article 545 du Code civil énonce que « nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité ».

Empiétement vs droit de propriété 

Le caractère exclusif du droit de propriété signifie que le propriétaire est le seul à pouvoir se réserver toutes les utilités de la chose : le propriétaire peut exclure tous les autres, le propriétaire peut user, disposer de son bien et peut évincer quiconque voudrait profiter des utilités de son bien, de pénétrer sur sa propriété, ou encore empiéter sur son territoire.

Dès lors, il est possible de voir dans un empiétement un abus de droit qui consisterait en l’extension de la construction implantée sur une parcelle au fonds voisin appartenant à un propriétaire distinct.

Selon une jurisprudence constante de la Cour de cassation, la sanction est automatique, inéluctable et infaillible : tout empiétement est sujet à démolition et à réparation en nature.

Ainsi, à l’occasion de plusieurs arrêts rendus en 2009, 2016 ou encore en 2017, la Cour de cassation a pu juger que la « seule constatation de l’empiétement est suffisante pour obtenir la condamnation et exige une réparation en nature », peu importe que l’empiétement soit minime, qu’il ne cause aucun désagrément au propriétaire du terrain, ou que le propriétaire ait attendu la fin de la construction empiétant pour exiger sa démolition.

Construction sur le terrain d’autrui vs droit de propriété

Il convient de distinguer l’empiétement de la construction sur le terrain d’autrui.
En effet, ces deux notions n’ont pas le même régime juridique.

L’article 555 du Code civil dispose que « Lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l’alinéa 4, soit d’en conserver la propriété, soit d’obliger le tiers à les enlever. »

Il convient d’ores et déjà de relever que cet article ne s’applique qu’en cas de constructions sur le terrain d’autrui et non en cas d’extension d’une construction déjà existante.

Normalement, la propriété du sol emporte la propriété de ce qui est construit ou planté sur ce sol.

Mais que faire lorsque le propriétaire du sol n’est pas le propriétaire des matériaux ?

Il convient de distinguer plusieurs hypothèses :

Construction avec les matériaux d’autrui

Lorsque le propriétaire du fonds va construire avec les matériaux d’autrui : il devient automatiquement propriétaire des matériaux car ils se trouvent incorporés au fonds dont il est le propriétaire. On dit qu’il acquiert la propriété par accession.

Toutefois, l’article 544 du code civil fait de l’ancien propriétaire des matériaux, le créancier d’une indemnité calculée d’après leur valeur au jour du paiement. Il ne sera pour autant, jamais autorisé à récupérer les matériaux ou encore détruire la construction ou à enlever les plantations, même si le propriétaire du fonds est de mauvaise foi.

Construction sur le fond d’autrui

Qui est propriétaire des constructions réalisées sur le fonds d’autrui : le propriétaire dudit fonds ou la personne qui a construit ou planté sur ce fonds qui ne lui appartient pas ?

Les articles 546 et 555 du Code civil viennent poser deux hypothèses :

Le propriétaire du fond devient automatiquement propriétaire des constructions ou plantation réalisées sur son fond.

• Si le constructeur est de mauvaise foi : le propriétaire du fonds peut exiger la démolition ou l’arrachage des plantations au frais du constructeur, ou demander une indemnisation.
• Si le constructeur est de bonne foi, le propriétaire dudit fonds est tenu de conserver les constructions réalisées à charge de verser au constructeur une somme représentant soit la plus-value, soit le prix actuel de la main d’œuvre et des matériaux employés.

Si vous avez des questions, n’hésitez pas à nous contacter !