Réaliser des travaux en régime de copropriété 

Nouvellement propriétaire, vous avez décidé d’engager des travaux pour mener à bien un projet qui vous tient à cœur : faire du lieu un restaurant gastronomique, ou encore y aménager plusieurs studios pour loger l’ensemble de vos grands enfants.

Mais un détail vous avez échappé, vous êtes dans une situation collective de copropriété, et les copropriétaires s’opposent à la concrétisation de vos projets.

Vous souhaitez entamer une action en justice car vous estimez que les copropriétaires dépassent leurs droits, mais chers copropriétaires, êtes-vous informés de la réglementation en vigueur ?

Qu’est-ce qu’un lot de copropriété ?

La loi du 10 juillet 1965 vient consacrer la notion de « lot de copropriété ».

L’article 1er de ladite loi dispose que « le statut de la copropriété régit tout immeuble bâti dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lot comprenant chacun une partie privative et une quote-part de partie commune. »

Dès lors, dans une situation de copropriété, chaque copropriétaire dispose d’un droit exclusif sur sa partie privative et d’un droit indivis sur les parties communes.

L’état descriptif de division viendra identifier avec précision les différentes parties de l’immeuble.

L’article 2 précise que « sont privatives, les parties de bâtiment ou de terrain réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé », tandis que l’article 3 établit que « sont communes les parties de bâtiment ou de terrain affectés à l’usage ou à l’utilité de tous les propriétaires ou de certains d’entre eux » comme les voies d’accès (sols, jardins etc) ou encore les éléments d’équipement commun (vide-ordures, chauffage collectif, ascenseur etc.) qui sont à l’usage de tous mais surtout à la charge de tous.

Les droits et obligations des copropriétaires

Sur les parties privatives

Le principe est que la partie privative est affectée à l’usage exclusif d’un copropriétaire, ce dernier détient donc un droit de propriété exclusif sur celle-ci avec toutes les caractéristiques qui en découle : il détient sans limite l’usus, le fructus et l’abusus.

Dès lors, le copropriétaire peut décider sur cette partie privative d’exercer une activité commerciale, d’y faire des travaux, d’y vivre ou encore de la louer.

Toutefois, cet usage exclusif est confronté à plusieurs limites

1. Le copropriétaire ne doit pas par son activité nuire aux autres copropriétaires

A titre d’exemple, le copropriétaire ne peut pas s’il le souhaite installer un snack qui pourrait causer des nuisances à autrui

• Le copropriétaire s’engage par son utilisation de sa partie privative à respecter la destination de l’immeuble défini par le règlement de copropriété qui va décrire l’esprit de l’immeuble.

Ici, c’est le cas où dans sa partie privative, le copropriétaire ne pourrait peut-être pas non plus exercer une activité libérale (dentiste, avocat) si cela n’est pas conforme à la destination de l’immeuble. C’est également l’idée selon laquelle le copropriétaire décide d’engager des travaux dans sa partie privative pour y faire 2 studios, il devra se demander si cela est conforme à la destination de l’immeuble (immeuble bourgeois ou non) et aux droits des autres propriétaires.

Sur les parties communes

Comme nous l’avons rappelé précédemment, les parties communes font l’objet d’une propriété indivis : chaque copropriétaire est propriétaire d’une fraction d’une partie commune sous forme d’une quote-part idéal (millième) lui permettant d’user et de jouir de la chose indivise.

Toutefois, ce droit d’user et de jouir se trouve limiter dans des conditions similaires.

L’article 4 de la loi du 10 juillet 1965 précise qu’un copropriétaire ne doit pas faire un usage de ces parties communes qui compromettrait la destination de l’immeuble telle que fixée par le règlement de copropriété et les droits des autres propriétaires.  

Aussi, les copropriétaires s’engagent à contribuer aux charges communes.

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les copropriétaires doivent obligatoirement s’acquitter des charges afférentes à l’existence des parties communes et aux dépenses décidées par la collectivité.

Il vient opérer une distinction entre deux catégories de charge :

• Celles entraînées par les services collectifs et les équipements communs (entretien, réparation etc.) qui sont réparties en fonction de l’utilité que chacun des éléments communs présentent à l’égard de chaque lot

1. Celles relatives à la conservation et l’entretien des parties communes.

/!\ Certains copropriétaires disposent parfois d’un droit de jouissance exclusif sur la partie commune.

Ils ne peuvent pas pour autant en disposer : c’est-à-dire qu’ils ne sont ni en droit de pouvoir la vendre, de la concéder à un tiers, ni de constituer une hypothèque sur une partie commune.

Pour toute question, n’hésitez pas à nous contacter !