Droit à l’application du statut des baux commerciaux

Les baux commerciaux étaient jusqu’au milieu du XXème siècle régis par le droit commun des contrats, par les dispositions du Code civil.

Mais les difficultés économiques engendrées par les deux guerres mondiales ont impulsé l’idée de la nécessité de fournir un appareil législatif plus spécifique et plus favorable aux relations bailleurs-commerçants.

C’est ainsi, que le décret du 30 septembre 1953 suivi d’autres textes épars viendront régir et faire évoluer la matière des baux commerciaux pour s’adapter aux enjeux sociétaux.  

Le bail commercial est aujourd’hui défini par les articles L145-1 et L145-2 du Code du commerce comme « le contrat par lequel un propriétaire loue un immeuble qui lui appartient à un preneur qui est commerçant, industriel ou artisan, afin que celui-ci puisse y exercer une activité commerciale, industrielle ou artisanale »

Toutefois, pour qu’un contrat soit soumis au statut des baux commerciaux, certaines conditions doivent impérativement être réunies.

Mais chers bailleurs et preneurs, êtes-vous informés de la réglementation en vigueur ?

Le Cabinet Mimran Valensi Sion vous informe sur le sujet.

Toutefois, pour qu’un contrat soit soumis de droit au statut des baux commerciaux, des conditions doivent impérativement être réunies. Si celles-ci sont réunies, le contrat de bail est soumis de manière obligatoire au statut des baux commerciaux.

Le contrat doit prendre la forme d’un bail   

Afin de conclure un bail commercial, le locataire doit s’assurer de l’existence d’un bail qu’il soit conclu oralement ou de manière écrite.

L’article 1709 du Code civil nous indique qu’un bail induit nécessairement deux éléments :

• Le propriétaire ou bailleur est dans l’obligation de mettre à disposition du locataire les lieux loués.

• En contrepartie, il existe une obligation légale pour le locataire de payer le montant du loyer fixé lors de la conclusion du bail.

/!\ Le prix fixé doit répondre à deux caractéristiques : il doit être réel et sérieux.
Dans le cas contraire, ou si aucun prix n’était fixé, le contrat de bail pourra être requalifié par le juge de « prêt à usage » ou de « convention d’occupation précaire ».  

Le bail doit porter sur un immeuble ou un local

• La destination de l’immeuble ou du local doit (évidemment) être commerciale

Comme son nom l’indique un bail commercial porte sur un immeuble ou un local dont l’usage est commercial, industriel ou artisanal.

Un bail conclut dans tout autre domaine ne pourrait se voir qualifier de « commercial » et ne se verrait par là-même appliquer le statut des baux commerciaux.

• A titre d’immeuble ou de local principal de l’activité industrielle, commerciale ou artisanale du preneur

L’article L145-1 du Code de commerce nous dit que le bail commercial est le contrat qui porte sur un immeuble ou un local donc une construction, au sein duquel le preneur exerce son activité commerciale, industrielle ou artisanale.

Cela emporte donc une certaine fixité de la construction immobilière qui doit présenter un caractère permanent et stable : le preneur est assuré que les lieux qu’ils louent soient mis à sa disposition durant l’entière totalité du bail.

Ces locaux prennent généralement la forme de lieux abrités et clos comme des bureaux ou des magasins.

/!\ Sont ainsi exclus de la qualification d’immeuble ou de local, les panneaux d’affichage publicitaire, les vitrines d’exposition ou encore les préfabriqués.

• A titre d’immeubles ou de locaux accessoires de l’activité industrielle, commerciale ou artisanale du preneur

Rien n’empêche le preneur de louer en supplément du local ou de l’immeuble principal un ou plusieurs immeubles accessoires au sein desquels ne sera exploité aucun fonds.

Par exemple, cela sera le cas de locaux utilisées comme dépôts ou encore de parkings.  

Toutefois, l’article L1451-1 du Code du commerce dispose que la protection du statut est étendue « aux baux de locaux ou d’immeubles accessoires » si et seulement :

1. S’ils sont indéniablement rattachés au local principal du preneur
2. Si leur privation soit de nature à compromettre l’exploitation dudit fonds
3. S’ils appartiennent au propriétaire du local ou de l’immeuble où est situé l’établissement principal.

/!\ L’appréciation des juges reste souveraine en la matière pour juger du caractère compromettant, et de l’intensité du degré d’attache du local accessoire au local principal.  

L’immeuble ou le local est nécessairement exploité par un fonds

Afin d’appliquer le statut des baux commerciaux au locataire, il est également nécessaire qu’un fonds commercial, industriel ou artisanal soit exploité dans les lieux mis à disposition par le bailleur.

La jurisprudence constante a pu définir le fonds de commerce comme « l’ensemble d’éléments corporels (mobiliers et outillage) et incorporels (enseigne et surtout l’existence d’une clientèle propre liée à l’exploitation commerciale) affectés à l’exploitation d’une activité commerciale, artisanale ou industrielle. Ces éléments sont souvent inséparables et constituent la valeur du fonds ».

Dès lors, sont exclues du champ d’application du statut des baux commerciaux toutes les activités n’ayant pas l’un des caractères présentés ci-dessus, et notamment les associations, ou encore les professions dites « libérales ».

/!\ La loi impose que l’exploitation revête plusieurs caractères : elle doit être pérenne et continue dans le temps, et s’exercer de manière concrète, dans le cas contraire, le statut des baux commerciaux ne pourrait se voir appliquer au contrat de bail.

Pour exemple, si la location se révélait irrégulière dans le temps, il faudrait revenir au droit commun, le bail serait donc soumis aux dispositions du Code civil.

Le bail appartient à un locataire immatriculé

Afin de jouir du statut des baux commerciaux, le preneur doit obligatoirement être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) ou au répertoire des métiers. Est également fait mention du lieu d’exercice de l’activité, ainsi que de l’existence de locaux accessoires.

L’immatriculation se limite à l’activité mentionnée dans le bail.  

Cette inscription n’est pour autant requise par la loi qu’au commencement de l’activité commerciale, industrielle ou artisanale du preneur. L’enregistrement n’a donc qu’un intérêt pour le renouvellement du statut, lequel pourra être refusé en l’absence d’une telle formalité.

/!\ L’immatriculation au RCS et/ou au répertoire des métiers  ne peut être rétroactive, nous vous conseillons donc d’entamer les démarches d’enregistrement le plus tôt possible !

L’élargissement du champ du statut des baux commerciaux par la loi

L’article L145-2 du Code de commerce étend, sous conditions, le bénéfice du statut des baux commerciaux à d’autres contrats de bail :

• Aux baux des locaux ou immeubles appartenant aux collectivités publiques
• Aux baux des établissements d’enseignement privés ou publics à caractère commercial ou non
• Aux baux des locaux consentis à des artistes admis à la caisse de Sécurité sociale de la maison des artistes et reconnus auteurs d’œuvres graphiques et plastiques.
• Aux baux d’immeubles abritant des sociétés coopératives à forme ou objet commercial, aux sociétés coopératives de crédit ou encore aux caisses d’épargne et de prévoyance etc.

La volonté des parties de se soumettre au statut des baux commerciaux

En dehors des conditions citées précédemment, les cocontractants peuvent faire le choix de faire bénéficier le contrat de bail du statut des baux commerciaux à une double condition :

1. Le contrat de location ne soit pas en amont gouverner par un « autre statut impératif » (comme le bail rural par exemple)
2. Ce souhait doit être explicitement exprimé dans le contrat de bail.

/!\ La jurisprudence a pu affirmer que cette possibilité de se soumettre volontairement au statut des baux commerciaux ne permettait toutefois pas de déroger aux règles d’ordre public du statut comme le droit au renouvellement qui est acquis au preneur.

Pour toute question n’hésitez pas à nous contacter !