Loyers impayés : Evitez la résiliation de votre bail commercial

Propriétaire d’un fond de commerce, votre locataire ne vous paie plus le loyer.

Vous avez pourtant tout essayé : discussions et arrangement à l’amiable, rien n’y fait.

La situation dégénère, les retards sont de plus en plus réguliers et votre locataire vous parle même d’insolvabilité.

Mais chers propriétaires, êtes -vous informés de la réglementation en vigueur ?

Le Cabinet Mimran Valensi Sion vous informe sur le sujet.

L’obligation du locataire de payer ses loyers

Avant son entrée dans les lieux, le locataire doit signer un bail commercial.

Ce dernier est un contrat qui va fixer les obligations juridiques auxquelles les cocontractants vont devoir se soumettre.

Ainsi, plusieurs obligations existent pour les cocontractants :

  • D’une part, le bailleur doit notamment permettre la jouissance du fonds de commerce loué par le locataire
  • D’autre part, le contrat de travail entraîne pour le locataire l’obligation de payer le loyer et les différentes charges incombant à la location du bien.

/!\ Le loyer est soumis à la révision triennale qui s’opère conformément aux indices de révision des loyaux commerciaux (ILC) pour les activités commerciales ou artisanales et l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).

/!\ Avant de procéder à l’expulsion d’un locataire qui contreviendrait à son obligation de payer le loyer, le propriétaire doit procéder à différentes formalités.

Le déclenchement de la clause résolutoire

Cette clause présente, dans de très nombreux contrats, vient envisager la résiliation d’un bail commercial en cas de manquement du locataire à ses obligations parmi lesquelles figure le paiement de son loyer à une date fixe.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs vient préciser une telle possibilité pour le propriétaire.

Celle-ci demeure applicable pendant l’intégralité de la durée du bail, et même après si celui-ci est renouvelé tacitement.

Toutefois, pour mettre en œuvre une telle clause, il incombe au propriétaire de délivrer au locataire un commandement de payer son loyer par un huissier de justice mandaté par le bailleur.

Celui-ci devra indiquer au locataire la nature de ses manquements, lequel sera également invité à mettre fin à une telle situation au risque de voir son bail résilié dans le délai de deux mois.

Ainsi, dans ce laps de temps offert, le locataire peut encore tenter de régulariser sa situation.  

En effet, c’est en tout cas le délai qu’offre la clause résolutoire : celle-ci précise qu’en cas de non-paiement du loyer, le contrat est résilié après un mois de retard.

Toutefois, en pratique, les tribunaux sont plutôt réticents à résoudre un bail seulement après deux mois de loyers impayés…

La saisine du juge des référés

Dans le cas où le locataire continuerait à ne pas payer ses loyers, et passé le délai d’un mois, le propriétaire peut saisir le juge des référés du Tribunal de Grande Instance (TGI) du lieu de la situation de l’immeuble afin de faire constater le manquement aux obligations de payer et demander l’expulsion du locataire.

Toutefois, le locataire peut légalement demander la suspension de l’application de la clause résolutoire et demander au juge de lui accorder des délais supplémentaires.
Cela sera notamment le cas lorsque le locataire parvient à prouver qu’il rencontre des difficultés financières.
Le juge civil pourra alors accepter d’accorder au locataire un échéancier de paiement sur deux ans au maxima pour lui permettre de régulariser ses obligations et se maintenir dans les lieux.

Si le locataire n’est toujours pas en moyen de payer ses loyers passé ce délai, celui-ci est considéré légalement comme étant occupant sans droit ni titre.

Le juge devra alors prononcer la résiliation du bail par une ordonnance à fin d’expulsion.

/!\ Le juge peut également condamner le locataire au paiement des dépens, ainsi qu’à l’ensemble des loyers impayés sur la période en cause.

N.B : dans les cas assez rares où le contrat de location ne contiendrait pas de clause résolutoire, il appartient au propriétaire de saisir le TGI qui pourra selon les éléments du dossier prononcer la résiliation du bail commercial.  

Pour toute question n’hésitez pas à nous contacter !

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