Vous souhaitez gérer des biens immobiliers avec des membres de famille afin d’assurer leur entretien et assurer la succession de vos enfants mais vous ne savez pas vraiment quelles sont les solutions possibles.
Aussi, vous avez eu à gérer un ou plusieurs biens sous le régime de l’indivision après un divorce ou un décès, mais les relations conflictuelles que vous entretenez avec votre famille bloquent le processus de décision et votre bien semble laisser à l’abandon.
Des solutions existent et vous pouvez créer une Société Civile Immobilière (SCI) familiale.
Mais chers justiciables, êtes-vous informés de la réglementation en vigueur ?
Le Cabinet Mimran Valensi Sion vous éclaire sur le sujet.
Qu’est-ce qu’une SCI familiale ?
Les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) sont régies par l’ensemble des dispositions du droit des sociétés, et ont été consacrées aux articles 1832 et suivants du Code civil ainsi que par les articles 1845 et suivants.
Un tel type de société permet en théorie à ses gérants de se lier pour acheter et gérer un ou plusieurs biens immobiliers.
Dès lors, la SCI familiale peut être définie comme une Société Civile Immobilière créée entre deux ou plusieurs associés ayant des liens de parenté ou d’alliance entre eux.
Autrement dit, chaque membre d’une même famille va acquérir une quote-part d’un bien à la SCI qu’ils créent ensemble : ainsi, la société en devient propriétaire, et chaque « apporteur » va recevoir en contrepartie des parts sociales correspondant à son apport initial.
Quels sont les bénéfices à tirer d’une telle structure ?
- La SCI permet de nombreux avantages fiscaux et financiers.
En effet, afin de bénéficier d’abattements fiscaux et surtout afin d’éviter de payer des droits de successions dont les montants sont très importants, il est possible de vous séparer petit à petit vos parts sans toutefois dépasser un montant de 100 000 euros.
- Parfois, il arrive que plusieurs membres d’une même famille en raison d’un héritage, d’un divorce ou encore d’un décès par exemple se retrouvent propriétaire d’un ou de plusieurs biens sans l’avoir choisi au départ.
Si les règles de l’indivision vont alors s’appliquer pour eux, la difficulté n’en reste pas moins grande : il va falloir arriver à gérer de concert le bien concerné et ainsi s’entendre dans la prise de décision.
Parfois, des situations conflictuelles vont naître et pour bloquer tout processus de décision.
Ainsi, la SCI peut être une solution pour sortir du conflit : elle va permettre de créer une relation indivisaire stable entre ces héritiers et surtout de mettre en place un projet immobilier collectif sur la durée.
- Une SCI permet aussi d’organiser la transmission du bien et d’associer sa descendance à un projet immobilier en limitant les coûts de succession.
- La SCI va également permettre d’organiser scrupuleusement l’ensemble des pouvoirs et des droits entre les gérants pour éviter toute situation conflictuelle.
Quel est le fonctionnement d’une SCI familiale ?
Pour constituer une SCI, il suffit que deux personnes au moins s’associent.
Concernant la responsabilité des associés au sein d’une SCI familiale, il convient de noter que chaque associé doit répondre et cela de manière indéfinie des dettes sociales de la société.
Ainsi, tout créancier de la SCI pourra, afin de se rémunérer, se retourner contre l’ensemble des associés qui composent la SCI (en fonction de la part que chacun possède au sein de la société), et même saisir leurs biens et deniers personnels.
L’article 1846 du Code civil précise également que les associés d’une SCI vont nommer le gérant de la SCI, qui peut lui-même être associé.
Quel est son rôle en pratique ? L’article 1848 du Code civil vient préciser la mission de ce personnage important au sein d’une SCI : ainsi, il peut accomplir l’ensemble des actes de gestions que demande « l’intérêt de la société ». Mais il est nommé aussi en vue de traiter les affaires courantes.
/!\ Ce n’est pas une mission facile, et d’ailleurs les associés d’une SCI peuvent engager la responsabilité du gérant notamment dans le cas où celui-ci ne remplirait pas les fonctions qui lui sont confiées.
Sa responsabilité est double : elle est à la fois civile (dans le cas où il ne respecterait pas certaines clauses du contrat), mais aussi pénale (en cas de faute grave ou de fraude).
Comment créer une SCI familiale ?
La loi vient prévoir diverses formalités et procédures afin de créer une SCI familiale :
- Les associés doivent rédiger les statuts de la SCI lesquels permettront de fixer sa forme, et surtout de définir l’ensemble des règles applicables à la gestion du patrimoine de la SCI.
/!\ Comme cela est toujours le cas, les statuts doivent comporter des mentions types comme : la dénomination sociale de la SCI, sa domiciliation, son objet social (une SCI ne peut est régie par le principe de « non commercialisation du bien »), le nom des associés ou encore le montant du capital social.
- Un ensemble de papiers doit être transmis au greffe du Tribunal de commerce lequel officialisera la constitution de la SCI par son immatriculation et délivrera le k-Bis nécessaire aux démarches de la société.
Il faudra lui fournir :
- Les statuts de la société
- Un contrat de domiciliation justifiant de l’adresse social du bien
- L’attestation de parution de l’annonce légale qui permet aux tiers d’être informés de la création de la société.
- La déclaration des bénéficiaires effectifs de la SCI
- Une attestation de non-condamnation du gérant de la SCI
Pour toute question n’hésitez pas à nous contacter !
Cabinet Mimran Valensi Sion 